Рынок первичной недвижимости демонстрирует постоянные изменения: объекты, выставленные на продажу, не всегда совпадают с представлениями покупателей об идеальном жилье. Аналитики Домклик провели анализ, сравнив характеристики жилых комплексов, квартиры в которых были приобретены в ипотеку с начала года, с теми, которые находятся на рынке сегодня. В результате выяснилось, где наблюдается совпадение спроса и предложения, а где рынок предлагает альтернативные сценарии.
Класс недвижимости: что предлагают и что выбирают
Комфорт-класс остается безусловным лидером как по количеству сделок, так и по предложениям. На него приходится 65,2% всех объявлений и 67% ипотечных сделок. Эконом-класс занимает второе место, хотя его доля в сделках составляет 24,3%, что значительно превышает 18,6% в предложении. Это говорит о высоком спросе на доступное жилье, которое постепенно уходит с рынка.
Бизнес и премиум-сегменты остаются нишевыми. Доля бизнес-класса на рынке составляет 13,7% объявлений, в то время как количество сделок всего 8,1%. Премиум-недвижимость представлена еще меньше: 2,5% на витрине и лишь 0,6% сделок. Это вполне логично, поскольку такие объекты чаще приобретаются без ипотеки и жилищных кредитов с государственной поддержкой.
Этажность: покупатель выбирает «золотую середину»
Более половины всех ипотечных сделок (55,2%) заключаются в многоэтажных домах высотой от 13 до 25 этажей. Этот формат является самым распространенным в городской застройке, позволяя девелоперам эффективно использовать земельные участки, не переходя в категорию высотного строительства с его дополнительными требованиями и затратами. Среднеэтажные дома (6–12 этажей) составляют 26,9% сделок, тогда как высокие здания (26 этажей и выше) занимают 13,6%. Малоэтажное жилье (до 5 этажей) остается нишевым продуктом, составляя всего 4,4% сделок.
Структура предложений на рынке практически полностью отражает данный спрос: 49,5% объявлений приходятся на многоэтажные дома, 27,1% – на среднеэтажные, 15,5% – на высотные, и 8,0% – на малоэтажные.
Инфраструктура: детские площадки – самый распространенный объект
Анализ общих характеристик выявил четкие приоритеты покупателей. Наличие детской площадки стало почти обязательным условием: она присутствует в 90,6% жилых комплексов, где были заключены сделки, и в 91,1% комплексов, выставленных на продажу. Спортивные площадки также пользуются высоким спросом (85,1% в сделках). Эти элементы требуют минимальных затрат от застройщика, что делает их практически повсеместными.
Социальная инфраструктура (школы и детские сады) присутствует в 70% купленных ЖК. Однако огороженная территория и охрана имеются лишь в 38-40% комплексов, где были совершены сделки. Покупатели массового сегмента чаще отдают предпочтение открытым дворам с детской инфраструктурой.
В то время как в эконом и комфорт-классе картина на витрине и в сделках почти идентична (разница составляет 1-2%), в более дорогих сегментах наблюдается расхождение. Текущее предложение бизнес-класса на витрине уступает уже купленным комплексам по наличию социальной инфраструктуры. Например, детские сады имеются в 55,8% таких ЖК в сделках, тогда как на витрине – только в 46,9% (-8,9 п.п.). Похожая ситуация с школами: 47,5% в сделках против 43,1% на витрине (-4,4 п.п.), а по огороженным территориям – 46% против 39,4% (-6,6 п.п.). Покупатели бизнес-класса в ипотеку чаще выбирают комплексы с полноценной образовательной инфраструктурой и приватностью, однако предложение таких объектов меньше.
В премиум-сегменте разница еще более очевидна. Покупатели данного жилья в ипотеку делают выбор в пользу концепции «семейного курорта»: огороженная территория имеется в 80,2% купленных ЖК, детские площадки – в 96,2%, спортивные – в 95,1%. При этом охрана была важна лишь для 34,1% покупателей.
На витрине доля огороженных территорий в премиум-сегменте снижается до 56,9% (-23,3 п.п.), а охрана достигает 48,2% (+14,1 п.п.).
Как количество корпусов влияет на наполнение
Распределение сделок по количеству корпусов в ЖК достаточно равномерно: от 18,8% (1 корпус) до 23,1% (2-3 корпуса). Покупатели активно приобретают жилье как в точечных проектах, так и в крупных жилых комплексах (16 и более корпусов – 17,9% сделок).
На витрине предложение склоняется к малым и средним проектам: на ЖК из 1-3 корпусов приходится почти половина всего предложения (47,1%). Объявления в крупных комплексах (16 и более корпусов) составляют 15,6% предложения.
Данные также подтверждают зависимость наполнения ЖК от его масштаба. В комплексах из 16 и более корпусов (как в сделках, так и на витрине) чаще развита социальная инфраструктура: школы есть в 78-81% таких ЖК, детские сады – в 81-84%. В то же время небольшие ЖК (1-3 корпуса) делают акцент на приватности: там выше доля охраны (50-51%) и огороженных территорий (42-48%).
Эта тенденция особенно заметна в уже сложившихся городских районах, где школа и детский сад находятся в пешей доступности, а наличие собственного закрытого двора становится ключевым конкурентным преимуществом.
Как считали аналитики:
Для анализа были использованы данные об ипотечных сделках Сбера с квартирами в новостройках, оформленных с 1 января 2026 года, а также информация о квартирах в новостройках, выставленных на продажу на витрине Домклик. Сравнение характеристик (наличие детских и спортивных площадок, школ, детских садов, охраны и огороженной территории) проводилось по четырем классам недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) и группам количества корпусов в ЖК. Процентное соотношение характеристик рассчитывалось как доля ЖК, обладающих данной опцией, от общего числа ЖК в выборке.