Сделка с недвижимым имуществом — это важный и ответственный шаг, который требует тщательной подготовки и проверки. Однако иногда возникают обстоятельства, при которых одна или обе стороны решают отменить сделку. В этом контексте Нотариальная палата предоставляет информацию о том, в каких случаях возможно расторжение сделки без серьезных последствий, а когда для этого требуются веские основания и судебные разбирательства.
В первую очередь, расторжение договора отчуждения недвижимости возможно по обоюдному согласию сторон. Например, если у владельца квартиры возникли жизненные обстоятельства, препятствующие продаже, а покупатель не против отмены сделки. Также бывает, что инициатором расторжения выступает сам покупатель.
При достижении компромисса сторонам необходимо заключить соглашение о расторжении договора, которое должно содержать все условия, касающиеся возврата прав собственности и денежной компенсации. Соглашение оформляется в той же форме, что и сам договор. Если, например, договор купли-продажи был удостоверен нотариально, то и соглашение о расторжении должно быть оформлено через нотариуса. Однако статистика показывает, что расторжение нотариальных договоров по отчуждению недвижимости происходит крайне редко. Обычно это связано с изменением жизненных обстоятельств у покупателя, который теряет возможность расплатиться за объект.
Пример из практики: стороны одной сделки согласовали расчет в рассрочку. Однако после нескольких платежей финансовое положение покупателя изменилось, и он осознал, что не сможет оплатить жилье полностью. Продавец согласился вернуть квартиру, а покупатель — деньги. В другом случае квартира должна была быть частично оплачена за счет средств материнского капитала, но покупатель получил отказ в выделении этих средств. Стороны договорились расторгнуть сделку по взаимному согласию. В результате покупатель компенсировал продавцу убытки и выплатил неустойку. Вскоре собственник нашел нового покупателя, и сделка прошла без проблем.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости по обоюдному согласию возможно на разных этапах сделки, но каждый из них имеет свои нюансы. Например, если документы на регистрацию перехода права собственности поданы, но запись еще не внесена в ЕГРН, необходимо обратиться в Росреестр для приостановки регистрации. Если переход права зарегистрирован, но расчет по сделке не завершен, нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора. Если же право собственности зарегистрировано, а акт приема-передачи подписан, то сделка считается полностью исполненной, и расторжение по соглашению сторон не предусмотрено. В этом случае можно заключить новый договор купли-продажи, в котором стороны меняются местами.
Ситуация с договором дарения жилья схожа: до регистрации перехода права собственности его можно отменить по соглашению сторон. Например, близкие родственники удостоверили нотариальный договор о дарении, но впоследствии у дарителя возникла возможность выгодно продать квартиру третьему лицу. Одаряемый согласился расторгнуть договор.
Однако если запись уже внесена в ЕГРН, расторгнуть сделку не получится, даже если получатель подарка готов отказаться от него. В этом случае можно заключить «зеркальный» договор дарения, который позволит вернуть права на недвижимость прежнему владельцу.
Также возможно пересмотреть решение о распоряжении недвижимым имуществом, зафиксированное в брачном договоре. Например, супруги заключили такой договор перед покупкой квартиры в ипотеку, но затем решили изменить условия и перевести квартиру в общую совместную собственность.
Важно заранее прописать условия расторжения сделки с недвижимостью в предварительном или основном договоре. Это может включать различные штрафные санкции за невыполнение обязательств. Например, в предварительном договоре обычно указывается задаток. Если сделка отменяется по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если по инициативе покупателя — продавец может оставить задаток себе.
В случае, когда сделка не удалась, но условия отмены не зафиксированы документально, расторгнуть договор можно только через суд. Однако для этого нужны веские причины. По закону отменить дарение жилья можно в двух случаях: если получатель совершил покушение на жизнь дарителя или если новый собственник ненадлежащим образом обращается с подарком.
Что касается договора купли-продажи, продавец может инициировать отмену сделки, если покупатель нарушает условия оплаты. Покупатель, в свою очередь, может попытаться расторгнуть договор, если вторая сторона отказывается освободить жилье или если в квартире есть «пожизненные жильцы» — люди, имеющие бессрочное право пользования. Также могут возникнуть проблемы с обременениями на объекте недвижимости, которые могут существенно осложнить жизнь новому собственнику.
Судебные тяжбы требуют больших временных и финансовых затрат. Поэтому лучше заранее проверить все детали и избежать ошибок, которые могут привести к необходимости расторгать сделку через суд. Обращение к нотариусу поможет минимизировать риски.
Перед удостоверением договора нотариус проведет все необходимые проверки, включая расширенную выписку из ЕГРН, чтобы выявить обременения на объект недвижимости. Нотариус также поможет составить юридически корректный договор и подскажет, какие дополнительные пункты стоит включить. Например, заверения от продавца о том, что у него нет долгов по налогам и коммунальным платежам.
Использование депозита нотариуса также снижает риски. Нотариус передает средства продавцу только при наступлении зафиксированного в договоре события, например, регистрации перехода права собственности в ЕГРН.
Таким образом, нотариальные сделки обеспечивают безопасность и удобство. Все правовые вопросы решаются в режиме одного окна, а нотариус несет материальную ответственность за свою работу и возмещает ущерб в случае ошибок.